Los tipos de hipoteca que hay en España

Las hipotecas, como hemos comentado en alguna otra ocasión, son un tipo de préstamo que aúna la garantía personal con una garantía real, y que viene asociada a poner a disposición del banco un bien inmueble como aval del dinero prestado. En el caso de que el deudor no cumpla con los pagos que debe realizar, la entidad financiera podrá poseer el bien para así poder recuperar la inversión realizada. Dentro pues de esta definición y de todo lo que forma una hipoteca, existen diferentes tipos de hipoteca en el mercado a los que podemos acudir dependiendo de nuestras necesidades o de las condiciones que quiera establecer cada entidad financiera.

En primer lugar encontramos las hipotecas en base al tipo de interés. El tipo de interés, por decirlo de algún modo, es el precio del dinero; es todo aquello que recibirá el acreedor durante un tiempo determinado y de forma periódica. Es por ello que, en los tipos de hipotecas, encontramos diferentes opciones con las que poder ir devolviendo todo lo prestado de acuerdo a nuestras necesidades, con ventajas y desventajas en todas las posibles elecciones:

Tipos de interés de hipotecas

• Hipotecas a tipo de interés variable: son las hipotecas más comunes que podemos encontrar en España. La particularidad que disponen es la incertidumbre a la hora de firmar la hipoteca al no conocer cuál será la totalidad de los intereses a pagar cuando se acabe de saldar la deuda. Esto se debe a que el interés de estas hipotecas no se establece en base a un porcentaje fijo, sino que viene asociado a un índice de referencia al que suele sumarse un margen determinado. El índice de referencia que se elige suele ser el Euríbor, con lo que el montante a pagar cada mes depende mucho de la coyuntura económica en la que esté inmerso el país en determinado momento. De esta manera y de forma periódica, las hipotecas a tipo de interés variable se revisan para calcular cuánto debe pagar el deudor al acreedor durante el siguiente periodo de tiempo antes de la nueva revisión.

• Hipotecas a tipo de interés fijo: a pesar de que en otros países es una de las opciones más solicitadas, en España están irrumpiendo con fuerza en esta nueva oleada de oferta y de demanda que están experimentando las hipotecas. Como bien indica su nombre, las hipotecas a tipo de interés fijo no alteran el valor del tipo de interés durante todo el periodo de tiempo que dura el proceso de devolución de la deuda. De esta manera, y al contrario que ocurre con las hipotecas de tipo de interés variable, tanto el deudor como el acreedor son capaces de calcular todos los intereses que se tendrán que abonar desde el mismo momento en el que se estampa la firma en el contrato. La proliferación de estas hipotecas se debe justamente a la fluctuación en el precio del dinero en el mercado, es decir, a lo cambiante que está siendo el Euríbor y su relación directa con cada ciclo económico en el que se entra.
• Hipotecas a tipo de interés mixto: de todos los tipos de hipotecas, ésta se encuentran entre las de interés fijo y las de interés variable. Su elección viene dada normalmente a la hora de establecer dos plazos de tiempo diferentes entre los que elegir cuándo se pretende realizar el mayor esfuerzo. Normalmente suele escogerse el primer periodo de tiempo de la devolución de la deuda para instaurar el interés fijo, comprendiendo su duración entre los 3 y los 10 años con el objetivo de estabilizar los intereses, justo cuando los pagos mensuales suelen ser mayores. Después de esto, se pasan a un tipo de interés variable, en el que el tipo de referencia es normalmente el Euríbor.

Tipos de hipoteca y de cuotas

Sin embargo, también es importante descubrir los tipos de hipotecas que existen en base a las cuotas que hay que pagar, y cómo va evolucionando el interés en base a esta situación:

• Constante: la mensualidad que el deudor abona cada mes está compuesta por el referencial más el diferencial que se le suma, pero también por la amortización que va reduciendo poco a poco todo el capital que se debe. En este tipo, la cuota se mantiene constante mientras dura el periodo de revisión del tipo de interés, reduciéndose los intereses en proporción a lo que se reduce la amortización del capital.
• Cuota creciente: al contrario que ocurre en el tipo de cuota constante, al principio de empezar a devolver la deuda se paga menos, creciendo el porcentaje del diferencial año tras año, dejando de lado el referencial que siempre se le suma. La evolución va en aumento siguiendo el sistema francés.
• Cuota blindada: asociada a una hipoteca de tipo variable, la cuota se mantiene constante durante todo el tiempo en el que dure el proceso de devolución de la deuda. En caso de que el tipo de interés aumentara, aumentaría el plazo; si bajara, en cambio, se reduciría.
• Interest only: una cuota solicitada y a la vez ofertada en muchos otros países en las que durante la vida de la hipoteca no se llega a amortizar capital, sino que todo son intereses. Parecido a vivir de alquiler, pero con las particularidades de poseer una vivienda.
• Cuota final: opción algo problemática, pues en la última cuota se debe abonar alrededor del 30% de la deuda contraída. Se pagan más intereses dado que se aplican en base a la cuota final no amortizada.